Yunanistan'da Ev Satın Alma Süreci 2026: Tapudan Golden Visa'ya Adım Adım Eksiksiz Rehber
Yunanistan'da Ev Satın Alma Süreci 2026: Tapudan Golden Visa'ya Adım Adım Eksiksiz Rehber
Meta Açıklaması
Yunanistan'da ev satın alma süreci 2026 rehberi. Yabancı yatırımcılar için AFM, Due Diligence, tapu devri, vergiler, Golden Visa başvurusu ve satış sonrası mülk yönetimi — adım adım eksiksiz kılavuz.
Yunanistan'da Ev Satın Almak Gerçekten Zor mu?
Yunanistan'da ev satın almak ve Golden Visa avantajlarından yararlanmak isteyen yabancı yatırımcıların çoğu benzer sorularla yola çıkıyor: "Önce evi mi bulmalıyım? Vergi numarası ne zaman alınır? Parayı ne zaman ve nasıl göndermeliyim? Tapu kaç günde çıkar? Golden Visa başvurusu tapudan önce mi yapılır sonra mı?"
İnternette bu soruların çoğuna parça parça cevaplar bulmak mümkün. Ancak gerçek satın alma süreci, birbirine sıkı sıkıya bağlı onlarca kritik adımdan oluşur. Tek bir adımın yanlış zamanda veya eksik yapılması; sürecin ciddi şekilde uzamasına, öngörülemeyen ek maliyetlere, hukuki problemlere ve hatta Golden Visa başvurusunun tamamen gecikmesine neden olabilir.
Bu rehberde, Yunanistan'da ev satın alma sürecini baştan sona; ev seçiminden tapu devrine, vergi planlamasından Golden Visa başvurusuna ve satış sonrası mülk yönetimine kadar 2026 yılı güncel mevzuatıyla adım adım inceliyoruz.
Yunanistan'da Ev Satın Alma Süreci Kaç Aşamadan Oluşur?
Her gayrimenkul yatırımı kendi içinde özel dinamikler barındırır. Ancak profesyonel ve yasal altyapısı sağlam bir satın alma süreci genel olarak şu temel adımlardan oluşur:
Yatırım hedefinin netleştirilmesi ve bölge seçimi, gerçekçi bir bütçe planlaması, gayrimenkul araştırması ve güvenilir danışman seçimi, bağımsız bir avukatın sürece dahil edilmesi, AFM alınması ve banka hazırlıkları, hukuki ve teknik inceleme (Due Diligence), rezervasyon ve kapora süreci, resmi vergilerin hesaplanması ve satış sözleşmesi, noter huzurunda tapu devri, kadastro işlemleri, Golden Visa başvurusu ve satış sonrası mülk yönetimi.
1. Adım: Yatırım Hedefini ve Doğru Lokasyonu Belirleyin
Birçok amatör yatırımcı ilk olarak ilan sitelerinde kaybolmayı tercih eder. Oysa yapılması gereken ilk şey "Bu mülkü neden alıyorum?" sorusuna net bir yanıt vermektir. Amaç; saf bir yatırım, Euro bazlı yüksek kira geliri, Golden Visa ile oturum izni, tatil evi veya çocukların gelecekteki eğitimi olabilir. Bu sorunun cevabı bütçeyi, mülk tipini ve lokasyonu doğrudan belirler.
Yunanistan'da her bölgenin yatırım profili tamamen farklıdır. Glyfada ve Voula; lüks yaşam, elit sahil şeridi ve yüksek prestij arayan yatırımcıların ilk tercihi olurken, Marousi kurumsal şirket yoğunluğuyla beyaz yakalı kiracı potansiyeli ve düzenli kira getirisi sunar. Kallithea, şehir merkezine yakınlığı sayesinde her dönem yüksek kira talebiyle öne çıkar. Palaio Faliro ve Nea Smyrni ise şehir dinamizmiyle sahil yaşamını harmanlayan, ulaşım avantajı yüksek dengeli lokasyonlardır.
Bölge seçimi yaparken yalnızca bugünkü fiyatlara değil; gelecekteki değer artışı potansiyeline, yeni ulaşım projelerine, kiracı profiline ve arz-talep dengesine odaklanılmalıdır. Örneğin Ellinikon projesinin etkisiyle Palaio Faliro ve çevresindeki metrekare değerlerinin önümüzdeki yıllarda belirgin artış göstermesi beklenmektedir. Bu tür makro dinamikleri erkenden fark eden yatırımcı en büyük avantajı elde eder.
2. Adım: Gerçekçi Bir Bütçe Planlaması Yapın
Yatırımcıların düştüğü en büyük tuzaklardan biri, bütçeyi sadece "ev fiyatı" üzerinden hesaplamaktır. Profesyonel yatırımcılar toplam yatırım maliyetini esas alır. Bu iki rakam arasında ciddi farklar olabilir.
Bütçe planına şu kalemleri dahil etmek gerekir: gayrimenkul satın alma bedeli, tapu devir vergisi (ikinci el mülklerde yaklaşık %3,09), noter masrafları (%1–%1,5), kadastro kayıt harçları (%0,5–%0,7), hukuki danışmanlık ücreti (genellikle mülk değerinin %1–%1,5'i), teknik mühendislik raporu, uluslararası banka transfer ücretleri ve ilk yıl yıllık emlak vergisi (ENFIA).
Örnek vermek gerekirse; 500.000 Euro'luk bir mülk için toplam ek maliyetler genellikle 30.000–50.000 Euro arasında oluşabilir. 800.000 Euro'luk Golden Visa yatırımında ise bu rakam 50.000–80.000 Euro bandına ulaşabilir. Bu hesabı yapmadan bütçe oluşturmak, süreç ortasında sürpriz maliyetlerle karşılaşmak anlamına gelir.
3. Adım: Güvenilir Danışman ve Bağımsız Avukat Seçin
Güvenilir bir gayrimenkul danışmanı doğru bölge analizini sunar, piyasa değerini yorumlar ve pazarlık sürecini yönetir. Ancak emlak danışmanı asla hukuk danışmanının yerine geçemez ve bunu beklemek yanlış olur.
Yabancı yatırımcıların yaptığı en büyük hatalardan biri evi seçip kaporayı verdikten sonra avukat aramaya başlamaktır. Profesyonel yaklaşım, avukatı daha rezervasyon sözleşmesi imzalanmadan sürece dahil etmektir. Böylece tapu kayıtları, ipotek durumları ve belediye ruhsatları en baştan kontrol altına alınır; olası riskler ödeme yapılmadan önce tespit edilir.
Avukat seçerken dikkat edilmesi gerekenler şunlardır: gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış olmalı, Golden Visa deneyimi bulunmalı, Due Diligence hizmeti vermeli, bağımsız çalışmalı ve uluslararası müvekkil deneyimi olmalıdır. Satıcının önerdiği avukatla çalışmak çıkar çatışması riski oluşturduğundan tercih edilmemelidir.
4. Adım: AFM (Vergi Numarası) Alın ve Banka Hazırlıklarını Tamamlayın
Yunanistan'da resmi bir işlem yapabilmek için AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) yani vergi numarası almak zorunludur. AFM olmadan tapu devri yapılamaz, banka hesabı açılamaz ve çoğu resmi sözleşme tamamlanamaz. Önemli bir ayrıntı olarak; AFM sahibi olmak sizi otomatik olarak Yunanistan'da vergi mukimi yapmaz, bu numara yalnızca resmi ve finansal işlemler için kullanılan yasal kimlik numaranızdır.
AFM başvurusu gerektiğinde avukata vekaletname verilerek uzaktan da yaptırılabilir; bu sayede yatırımcı Yunanistan'a gelmek zorunda kalmaz.
Banka hazırlıkları aşamasında ödeme planı ve para transfer yöntemi netleştirilir. Yüksek tutarlı transferlerde bankalar AML ve KYC kuralları gereği fon kaynağı belgesi talep edecektir. Bu nedenle Source of Funds belgelerinin önceden hazır olması, sürecin aksamadan ilerlemesini sağlar.
5. Adım: Due Diligence — Satın Alma Sürecinin Kalbi
Güzel görünen her gayrimenkul güvenli bir yatırım anlamına gelmez. Profesyonel yatırımcıların Due Diligence tamamlanmadan yüksek tutarlı hiçbir ödeme yapmamasının nedeni budur. Due Diligence, bir gayrimenkulün hukuki, teknik ve idari açıdan eksiksiz incelenmesidir.
Tapu Kaydı İncelemesi: Gerçek malikin kim olduğu, mülk üzerinde ipotek, haciz, şerh veya satışı engelleyecek bir hukuki kullanım hakkı bulunup bulunmadığı araştırılır. Bu araştırma yapılmadan ödeme yapmak; gizli borçlar, ipotekler veya hissedar anlaşmazlıklarıyla yüz yüze gelmek anlamına gelebilir.
Belediye ve İmar İncelemesi: Yapı ruhsatı, tadilat izinleri ve mülkte kaçak yapı unsuru bulunup bulunmadığı resmi dosyalar üzerinden incelenir. Dışarıdan mükemmel görünen bir bina, belediye kayıtlarında ciddi problemler barındırıyor olabilir.
Kadastro Kontrolü: Parsel bilgileri, resmi sınırlar ve tapu müdürlüğündeki kayıtlar karşılaştırılır. Bazı eski yapılarda tapudaki bilgiler ile fiili durum arasında farklılıklar bulunabilir.
Teknik İnceleme: Özellikle eski yapılarda binanın yaşı, taşıyıcı sistemi, deprem yönetmeliğine uygunluğu ve ortak alanların fiziksel durumu uzman mühendisler tarafından değerlendirilir. Bu inceleme hem hukuki hem de mali riskleri minimize eder.
Due Diligence süreci mülkün bulunduğu bölgeye ve arşivlerin durumuna bağlı olarak genellikle 3 ila 7 iş günü arasında tamamlanır.
6. Adım: Rezervasyon, Kapora ve Ön Sözleşme
Due Diligence sürecinin başında veya paralelinde mülkü güvenceye almak için Rezervasyon Sözleşmesi imzalanabilir. Bu sözleşme mülkün belirli bir süre boyunca başka alıcılara sunulmamasını taahhüt eder. Sözleşmede; net satış bedeli, ödeme takvimi, cayma şartları ve kaporanın hangi durumlarda iade edileceği açıkça yazmalıdır.
Kapora ödemesinin gerçekleştirilmesi öncesinde sözleşmenin bağımsız avukat tarafından incelenmesi kritik önem taşır. Yatırımcıların çok sık düştüğü bir hata; "nasıl olsa ileride tapu olacak" düşüncesiyle rezervasyon sözleşmesini okumadan imzalamaktır. Oysa en büyük hukuki riskler tam da burada başlar. Satıcı cayma durumunda kaporanın iade edilmesini sağlayacak maddeler sözleşmede açıkça yer almalıdır.
7. Adım: Satın Alma Vergilerinin Hesaplanması
Tapu devrinden önce ödenecek vergiler ve resmi giderler eksiksiz hesaplanır. Bu aşamada sürpriz maliyetlerle karşılaşmamak için her kalemin önceden bütçelenmesi şarttır.
İkinci el (resale) gayrimenkuller için temel kalem yaklaşık %3,09 oranındaki Tapu Devir Vergisidir. Buna ek olarak noter masrafları, kadastro kayıt ücretleri ve gerektiğinde çeviri ve apostil giderleri de hesaba katılmalıdır. Yeni projelerde uygulanacak vergi rejimi farklı olabileceğinden satın alınacak projenin hangi kategoriye girdiği önceden kontrol edilmelidir.
8. Adım: Resmi Satış Sözleşmesi ve Noter
İncelemeler olumlu sonuçlandığında ana satış sözleşmesi hazırlanır. Bu belge yatırımın en kritik yasal belgelerinden biridir. Sözleşmede; satış bedeli, ödeme planı, teslim tarihi, tarafların tüm yükümlülükleri, cezai şartlar ve masraf paylaşımı yer alır.
Yunanistan'da gayrimenkul satışları yasal olarak noter huzurunda gerçekleştirilir. Noterin görevi tarafların kimliklerini doğrulamak ve resmi satış sözleşmesini düzenlemektir. Ödemelerin yapılması ve imzaların atılmasıyla birlikte tapu devri tamamlanır, gayrimenkul resmi olarak yeni malik adına tescil edilir.
Noterin görevi ile avukatın görevi birbirinden tamamen farklıdır. Noter resmi işlemi yürütür; avukat ise süreç boyunca yalnızca yatırımcının haklarını korur.
9. Adım: Tapu Devri ve Kadastro Güncellemesi
Tapu devri tamamlandığında gayrimenkul resmi olarak yeni malik adına tescil edilir. Bunun ardından kadastro kayıtları güncellenir ve mülkiyet bilgileri resmi sistemlerde doğru şekilde yer alır.
Birçok yatırımcı sürecin tapu devriyle bittiğini düşünür. Aslında bu nokta, yatırımın operasyonel aşamasının başlangıcıdır. Tapu alındıktan sonra elektrik, su, doğalgaz ve internet gibi zorunlu abonelik işlemlerinin yeni malik adına tamamlanması gerekir. Apartman yönetimine bildirim yapılması ve sigorta poliçesinin düzenlenmesi de bu aşamada gerçekleştirilir.
10. Adım: Golden Visa Başvurusu
Yunanistan'da ev satın alma süreci, Golden Visa hedefleyen yatırımcılar için tapu devrinden sonra kritik bir aşamaya girer. Eğer mülk güncel mevzuattaki yatırım eşiklerine uygunsa resmi başvuru süreci başlatılabilir.
2026 itibarıyla Golden Visa başvurusunda iki farklı yol mevcuttur. Standart konut alımında Atina dahil Attika Bölgesi için minimum yatırım tutarı 800.000 Euro, mülkün net alanı en az 120 m² olmalı ve mülk Airbnb dahil kısa dönemli kiraya verilmemelidir. Ticari Dönüşüm projelerinde ise minimum tutar 250.000 Euro'ya kadar düşmekte, 120 m² şartı ve Airbnb yasağı uygulanmamaktadır.
Başvuru dosyasında genellikle şunlar yer alır: pasaport, AFM, tapu belgeleri ve satın alma dökümanları, sağlık sigortası belgesi, aile bireyleri için evlilik ve doğum belgelerinin apostilli tercümeleri. Belgelerde yapılacak küçük bir hata veya eksiklik dosyanın aylarca gecikmesine neden olabilir. Bu nedenle başvuru dosyasının deneyimli bir avukat tarafından hazırlanması kritik önem taşır.
11. Adım: Biyometrik İşlemler ve Oturum Kartı
Başvuru dosyası ilgili makamlara sunulduktan sonra biyometrik veri alımı için randevu oluşturulur. Parmak izi ve gerekli diğer bilgilerin alınmasının ardından resmi inceleme süreci başlar. İnceleme sonucunda başvurunun uygun bulunması halinde oturum kartı düzenlenir.
Kartın düzenlenme süreci; başvurunun yapıldığı dönem, dosyanın eksiksizliği ve resmi kurumların iş yüküne göre değişebilir. Golden Visa oturum kartı beş yılda bir yenilenir. Yenileme sürecinde de tapu kayıtları, mülkün hâlâ yatırımcı adına kayıtlı olduğu ve şartların devam ettiği doğrulanır.
12. Adım: Satış Sonrası Mülk Yönetimi
Tapu alındıktan sonraki süreç, yatırımın gerçek anlamda "çalışmaya başladığı" dönemdir. Bu aşamayı doğru yönetmek, toplam yatırım getirisini doğrudan etkiler.
Kiralama Stratejisi: Yatırım öncesinde mülkün uzun dönem mi yoksa kısa dönem kiralama modeline mi uygun olduğu analiz edilmelidir. Golden Visa kapsamındaki standart konut mülklerinde kısa dönemli kiralama yasaktır; yalnızca Ticari Dönüşüm projelerinden alınan mülklerde Airbnb serbesttir. Uzun dönem kiralamalarda aylık kira bedeli, kiracı profili ve bölge boşluk oranı dikkatle değerlendirilmelidir.
Yıllık Vergi ve Beyan Yükümlülükleri: Mülk sahibi olarak her yıl ENFIA ödemek ve gerekli vergi beyanlarını zamanında yapmak zorunludur. Kira geliri elde edilmesi durumunda bu gelirin de ilgili vergi mevzuatına göre beyan edilmesi gerekir.
Sigorta: Mülkün deprem, yangın, su baskını ve sorumluluk risklerine karşı sigortalanması hem yasal yükümlülük hem de yatırımı koruma açısından zorunludur. Yunanistan'ın sismik aktivite açısından dikkatli bir bölge olduğu göz önüne alındığında deprem sigortası özellikle önem taşır.
Profesyonel Mülk Yönetimi: Yatırımcı sürekli Yunanistan'da yaşamayacaksa profesyonel bir mülk yönetimi firmasıyla çalışmak en akıllıca adımdır. Kiracı bulma, kira tahsilatı, aidat takibi, bakım-onarım organizasyonu ve ENFIA beyanları bu hizmet kapsamında yönetilir. Bu sayede yatırımcı tüm bu operasyonel detaylarla uzaktan uğraşmak zorunda kalmaz.
Gerçek Satın Alma Senaryoları
Senaryo 1 — 800.000 Euro Golden Visa Yatırımı
Bir yatırımcı Atina Rivierası'nda yeni bir rezidans satın almak istiyordu. Hedefi hem düzenli kira geliri hem de aile için Golden Visa hakkı elde etmekti. ERANOVA ekibiyle yapılan ilk görüşmede Glyfada ve Palaio Faliro karşılaştırıldı; Ellinikon projesine yakınlığı ve fiyat/kira dengesi nedeniyle Palaio Faliro tercih edildi.
AFM başvurusu, banka hazırlıkları ve Due Diligence paralel yürütüldü. Tapu araştırmasında mülkün temiz olduğu doğrulandı. 42. günde noter işlemleri tamamlandı ve tapu devredildi. 60. günden itibaren Golden Visa dosyası hazırlanarak başvuru yapıldı. Mülk teslim alınır alınmaz uzun dönemli kiralama yönetimine devredildi.
Senaryo 2 — Kira Geliri Odaklı Yatırım
Marousi'de 550.000 Euro'ya bir daire satın alan yatırımcının tek hedefi düzenli Euro bazlı kira geliriydi. Bölge seçiminde öncelikle kiracı profili değerlendirildi; Microsoft ve Google ofislerine yakınlık ve uluslararası okul varlığı belirleyici oldu.
Due Diligence aşamasında belediye kayıtlarında eski bir izin sorunuyla karşılaşıldı. Avukat devreye girerek satıcıyla müzakere etti ve sorun satın alma öncesinde tamamen giderildi. Tapu alındıktan sonra mülk profesyonel kiralama yönetimine devredildi, üçüncü haftada kiracı bulundu.
Senaryo 3 — 250.000 Euro Ticari Dönüşüm ve Golden Visa
Bütçesi 800.000 Euro sınırının altında olan ama Golden Visa almak isteyen bir yatırımcı, ERANOVA'nın Kallithea'daki Ticari Dönüşüm portföyünü tercih etti. 250.000 Euro yatırımla hem Golden Visa hakkı elde etti hem de mülkte Airbnb kiralama yapma serbestisine kavuştu. Dönüşüm sonrası mülkün piyasa değeri alış fiyatının yaklaşık %20 üzerinde oluştu.
Senaryo 4 — Kapora Kurtarma
Bir yatırımcı Nea Smyrni'de bir daire için rezervasyon sözleşmesini avukatsız imzaladı ve 30.000 Euro kapora gönderdi. Sözleşmede "iade edilmez" ibaresi yer alıyordu. Satıcı tarafında çıkan bir miras anlaşmazlığı nedeniyle satış gerçekleşemedi.
Hukuk ekibinin devreye girmesiyle satıcı kaynaklı iptal gerekçesiyle dava süreci başlatıldı ve kaporanın tamamı geri alındı. Avukat sözleşmeyi baştan incelemiş olsaydı bu risk hiç oluşmayacaktı.
Profesyonel Yatırımcıların Kullandığı 8 Strateji
1. Lokasyon önce, ev sonra: Amatör yatırımcı önce evi seçer, profesyonel yatırımcı önce lokasyonu. Aynı özellikte iki ev, iki farklı mahallede çok farklı yatırım performansı gösterebilir.
2. Net getiri üzerinden hesaplamak: Kira gelirini brüt üzerinden değil; ENFIA, aidat, vergi ve boşluk oranı düşüldükten sonra net üzerinden hesaplamak. Bu fark bazen %30'u aşabilir.
3. Çıkış senaryosu oluşturmak: Ev satın almadan önce "Bu evi 5 yıl sonra satarsam kim satın alır?" sorusunu yanıtlamak. İyi yatırım kolay satılabilen yatırımdır.
4. Sokak bazında analiz yapmak: Glyfada'nın her sokağı, Marousi'nin her mahallesi aynı değildir. Profesyonel yatırımcılar mahalle hatta sokak bazında analiz yapar.
5. Ulaşım projelerini takip etmek: Yeni metro, tramvay, üniversite veya hastane gibi yatırımlar gayrimenkul fiyatlarını doğrudan etkiler. Bugüne değil geleceğe yatırım yapmak bu farkındalıktan geçer.
6. En az 10–15 alternatif karşılaştırmak: Kurumsal yatırımcılar aynı bütçede birden fazla seçeneği analiz eder. Karşılaştırmadan yatırım yapılmaz.
7. Verilerle karar vermek: Manzara güzel olabilir, bina yeni olabilir. Ama profesyonel yatırımcı metrekare fiyatını bölge ortalamasıyla karşılaştırır, kira çarpanını hesaplar ve son 5 yıllık fiyat değişimine bakar.
8. Ekip kurmak: Başarılı yatırımcı hiçbir zaman tek başına hareket etmez. Süreçte gayrimenkul danışmanı, bağımsız avukat, vergi danışmanı ve gerektiğinde teknik uzman birlikte çalışır.
Profesyonel Yatırımcıların Satın Alma Zaman Çizelgesi
| Gün | Aşama |
|---|---|
| 1–3 | İlk görüşme: hedef, bütçe, şehir, amaç belirlenir |
| 4–10 | Bölge analizi: fiyat, kira, ulaşım, nüfus verileri |
| 10–20 | Saha ziyareti ve mülk seçimi |
| 20–30 | Due Diligence: tapu, belediye, kadastro, teknik inceleme |
| 30–40 | Rezervasyon sözleşmesi ve kontrollü kapora |
| 40–60 | Vergilerin ödenmesi, noter, tapu devri |
| 60+ | Golden Visa başvurusu, biyometri, mülk yönetimi |
Satın Alma Sürecinde En Sık Yapılan 25 Hata
1. Sadece fiyata odaklanmak: Ucuz görünen ev her zaman iyi yatırım değildir. Lokasyon, hukuki durum ve kira potansiyeli birlikte değerlendirilmelidir.
2. Bölge analizi yapmamak: Atina'da iki sokak arasında ciddi fiyat ve kira farkları oluşabilir. Mahalle bazında analiz şarttır.
3. Avukatı sonradan aramak: Kapora verildikten sonra avukat aramak en büyük hatalardan biridir.
4. Due Diligence yaptırmamak: Tapu temiz görünse bile belediye kayıtları ve kadastro ayrıca incelenmelidir.
5. Kapora sözleşmesini okumadan imzalamak: En büyük hukuki riskler rezervasyon aşamasında başlar.
6. Satıcının tek malik olduğunu varsaymak: Mirasçılar veya diğer hissedarlar satış sonrası hak iddia edebilir.
7. İpotek temizlenmeden para göndermek: Satıcının borcunu kapatmama riskini üstlenmek.
8. Belediye dosyasını görmemek: Kaçak yapı, ruhsat eksikliği ve iskan sorunları satın alma öncesinde araştırılmalıdır.
9. Satın alma vergilerini hesaplamamak: Toplam yatırım maliyeti yalnızca satış fiyatından oluşmaz.
10. ENFIA'yı planlamaya dahil etmemek: Yıllık emlak vergisi uzun vadeli maliyet hesabını doğrudan etkiler.
11. Aidatları araştırmamak: Lüks projelerde aylık aidatlar beklenenden yüksek olabilir.
12. Eski binayı teknik kontrol ettirmemek: Mühendis raporu özellikle 1990 öncesi yapılarda kritik önem taşır.
13. Kira potansiyelini hesaplamamak: Satın almadan önce bölge kira analizi yapılmalıdır.
14. Yanlış kiralama modeli seçmek: Uzun dönem ve kısa dönem kiralama farklı hukuki ve vergisel sonuçlar doğurur.
15. Vergi mukimliğini yanlış anlamak: Ev sahibi olmak otomatik olarak vergi mukimi olmak anlamına gelmez.
16. Banka sürecini son ana bırakmak: Para transfer planı önceden oluşturulmalıdır.
17. Dekontları saklamamak: SWIFT ve ödeme belgeleri mutlaka arşivlenmelidir.
18. Golden Visa kurallarını eski bilgilere göre değerlendirmek: Mevzuat değişir; güncel kurallar her zaman kontrol edilmelidir.
19. Tek bir ilanla karar vermek: Alternatif projeler mutlaka karşılaştırılmalıdır.
20. Satış sonrasını planlamamak: Tapu alındıktan sonra vergi, sigorta, aidat ve kira yönetimi devam eder.
21. Sigorta yaptırmamak: Deprem ve yangın sigortası Yunanistan'da özellikle önemlidir.
22. Profesyonel mülk yönetimini düşünmemek: Yurt dışında yaşayan yatırımcılar için mülk yönetimi büyük avantaj sağlar.
23. Kira gelirini brüt üzerinden hesaplamak: Vergi, aidat ve boşluk maliyeti düşülmeden yapılan hesap yanıltıcıdır.
24. Çifte vergilendirme anlaşmalarını araştırmamak: Kendi ülkesiyle Yunanistan arasındaki anlaşmalar vergi yükünü önemli ölçüde etkiler.
25. Profesyonel destek almamak: Başarılı yatırımcılar emlak danışmanı, avukat, mali danışman ve gerektiğinde teknik uzmanla birlikte hareket eder.
Türkiye ile Yunanistan Satın Alma Süreci Karşılaştırması
| Konu | Türkiye | Yunanistan |
|---|---|---|
| Vergi Numarası | Gerekebilir | AFM zorunludur |
| Avukat Rolü | Tavsiye edilir | Kritik öneme sahiptir |
| Due Diligence | Her zaman yapılmaz | Profesyonel yatırımda standarttır |
| Tapu İşlemi | Tapu Müdürlüğü | Noter ve kadastro birlikte |
| Yıllık Emlak Vergisi | Var | ENFIA olarak uygulanır |
| Golden Visa | Mevcut değil | Uygun yatırımda mümkündür |
| Kısa Dönem Kiralama | Genel olarak serbest | Golden Visa mülklerinde kısıtlıdır |
Gerekli Belgeler Kontrol Listesi
Kimlik ve Resmi: Pasaport, AFM (vergi numarası), adres belgesi, vekaletname (uzaktan işlem yapılacaksa).
Finansal: Banka hesap bilgileri, para transfer planı ve SWIFT belgeleri, fon kaynağını gösteren belgeler (Source of Funds), ödeme dekontları.
Hukuki: Tapu araştırması sonuçları, Due Diligence raporu, rezervasyon sözleşmesi, satış sözleşmesi.
Vergisel: Satın alma vergileri (tapu devir vergisi, noter harçları), ENFIA planlaması, kira vergisi değerlendirmesi.
Golden Visa: Başvuru formu, sağlık sigortası, aile belgeleri (evlilik ve doğum cüzdanları), apostilli tercümeler, biyometri randevu belgesi.
Sıkça Sorulan Sorular
Yunanistan'da ev satın alma süreci ne kadar sürer? Belgelerin hazır olmasına ve Due Diligence sürecine bağlı olarak genellikle 40–60 gün arasında tamamlanır. Golden Visa başvurusu bu süreye dahil değildir ve ayrı bir süreç olarak ilerler.
Yunanistan'da yabancılar ev satın alabilir mi? Evet. Yabancı yatırımcılar yasal prosedürleri izleyerek Yunanistan'da gayrimenkul satın alabilir. Bazı sınır bölgelerinde ek izin gereklilikleri bulunabilir; ancak Atina ve çevresi bu kısıtlamadan muaftır.
Golden Visa için minimum yatırım tutarı 2026'da ne kadar? Standart konut alımında Atina'nın tüm popüler semtlerinde minimum 800.000 Euro ve en az 120 m² şartı uygulanmaktadır. Ticari Dönüşüm projelerinde ise minimum tutar 250.000 Euro'ya kadar düşmektedir.
AFM olmadan tapu alınabilir mi? Hayır. AFM Yunanistan'da gayrimenkul satın alma sürecinin temel şartlarından biridir. Tapu devri AFM olmadan gerçekleştirilemez.
Avukat tutmak yasal zorunluluk mu? 2014 itibarıyla zorunluluk kaldırılmıştır. Ancak yabancı bir yatırımcı olarak haklarınızı korumak, ipotek/haciz risklerini sıfırlamak ve sözleşmeleri güvenle imzalamak için bağımsız bir avukatla çalışmak fiilen zorunludur.
Satın alma sonrası her yıl ne kadar vergi ödenir? Yıllık ENFIA, mülkün semtine, yaşına ve m²'sine göre değişir. Atina'nın merkezi semtlerinde 120 m²'lik yeni bir daire için yıllık ENFIA genellikle birkaç yüz ile birkaç bin Euro arasında oluşur.
Uzaktan ev satın alınabilir mi? Evet. Kendi ülkenizdeki Yunanistan Konsolosluğu üzerinden ya da Yunanistan'da düzenlenecek kapsamlı bir vekaletname ile avukatınız tüm süreci adınıza yürütebilir.
Kira geliri elde edersem hangi vergiyi öderim? 2026 itibarıyla 12.000 Euro'ya kadar yıllık kira geliri %15, üzeri %35 ve daha yüksek dilimlerde %45 oranında vergilendirilir.
Golden Visa aldıktan sonra Yunanistan'da yaşamak zorunda mıyım? Hayır. Golden Visa bir oturum hakkıdır; Yunanistan'da yaşama zorunluluğu getirmez. Ancak 183 günü aşan süre geçirilirse vergi mukimliği kriterleri devreye girebilir.
Mülkü Airbnb'ye verebilir miyim? Standart konut Golden Visa mülklerinde kısa dönemli kiralama yasaktır. Ticari Dönüşüm projesinden alınan mülklerde ise bu kısıtlama geçerli değildir.
ERANOVA GROUP ile Güvenli Satın Alma Süreci
ERANOVA GROUP olarak gayrimenkul yatırımını yalnızca bir "satış" işlemi olarak görmüyoruz. Yatırımcılarımızın tek bir çatı altında, farklı kurumlar arasında koordinasyon kaygısı yaşamadan süreçlerini yönetmelerini sağlıyoruz.
Bölge ve risk analizinden hukuki Due Diligence koordinasyonuna, vergi planlamasından banka süreçlerine, tapu devrinden Golden Visa başvurularına ve satış sonrası profesyonel mülk yönetimine kadar tüm süreci uçtan uca tek merkezden yönetiyoruz.
👉 Atina Güncel Gayrimenkul İlanları 👉 Golden Visa 2026 Sıkça Sorulan Sorular 👉 Yunanistan Emlak Piyasası Analiz Blogu
Sonuç
Yunanistan'da ev satın alma süreci doğru planlandığında şeffaf ve yönetilebilir bir süreçtir. Başarılı bir yatırım için yalnızca doğru evi bulmak yetmez; hukuki inceleme, vergi planlaması, banka süreçleri ve resmi işlemlerin doğru sırayla yürütülmesi de en az mülk seçimi kadar önem taşır.
AFM'den tapu devrine, Due Diligence'tan Golden Visa başvurusuna kadar her adımın zamanında ve doğru yapılması; hem yatırımın hukuki güvenliğini hem de uzun vadeli finansal performansını doğrudan belirler. ERANOVA uzmanlığıyla atacağınız doğru adımlar, Yunanistan'daki yatırımınızı salt bir mülk alımından nesiller boyu değer üreten güçlü bir Euro bazlı varlığa dönüştürecektir.
Comments
Post a Comment