Yunanistan'da Ev Satın Alma Rehberi 2026

 

Yunanistan'da Ev Satın Alma Rehberi 2026

Golden Visa, Tapu Süreci ve Yatırım Stratejisi

ERANOVA GROUP | eranovagroup.com

 

 

Bölüm 1: Neden Yunanistan? Temel Kavramlar ve Yatırımcı Tipleri

 

Yunanistan Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış

2008 ekonomik krizinin ardından Yunanistan gayrimenkul fiyatları yıllarca baskı altında kaldı. Ancak 2017'den itibaren tablo dramatik biçimde değişti. Turizmin toparlanması, kentsel dönüşüm projeleri ve Golden Visa programının yarattığı yabancı yatırımcı talebi, Atina başta olmak üzere birçok şehirde ciddi bir fiyat artışını beraberinde getirdi.

Buna karşın Yunanistan, 2026 itibarıyla Paris, Londra, Amsterdam veya Münih gibi Avrupa başkentleriyle kıyaslandığında hâlâ görece erişilebilir fiyat seviyesini korumaktadır. Atina merkezi için ortalama metrekare fiyatı 3.000–5.500 € aralığında seyrederken, Riviera bölgesinde bu rakam 5.000–9.000 €'ya çıkabilmektedir. Pire ve Selanik ise 1.800–3.200 € aralığıyla daha uygun giriş noktaları sunmaktadır.

Yatırım Amacınızı Belirleyin

Yunanistan'da gayrimenkul satın almadan önce cevaplamanız gereken en kritik soru şudur: Bu yatırımdan ne bekliyorum?

Yanlış amaçla yapılan yatırım; hem hedefe ulaşamaz hem de gereksiz maliyet ve hukuki risk doğurur. Aşağıdaki üç temel profil en yaygın yatırımcı tiplerini özetlemektedir:

Profil 1 — Golden Visa Odaklı Yatırımcı

Temel hedef: Avrupa'da oturum hakkı elde etmek.

Bu profil için öncelik şunlardır:

•       Yatırımın bölgeye göre belirlenen minimum limite uygunluğu (bkz. Bölüm 2)

•       Mülkün hukuki ve teknik incelemeden geçmiş olması

•       Ödemenin yasal ve belgelenebilir kanallardan yapılması

•       Satın alma öncesi avukat ve mühendis denetimi

Profil 2 — Kira Geliri Odaklı Yatırımcı

Temel hedef: Euro bazlı düzenli pasif gelir.

Bu profil için öncelik şunlardır:

•       Brüt kira getirisi (Atina merkezi: %3–5; Pire: %4–6; Selanik: %3,5–5)

•       Uzun dönem kiracı profili ve boş kalma riski

•       Kısa dönem kiralama (Airbnb) için bölge ve mülk tipi uygunluğu

•       Yıllık bakım, sigorta ve yönetim maliyetleri

Profil 3 — Uzun Vadeli Yerleşim Planlayan Yatırımcı

Temel hedef: Avrupa'da ikinci bir yaşam kurmak.

Bu profil için öncelik şunlardır:

•       Okul, hastane ve toplu taşıma yakınlığı

•       Uluslararası okul seçenekleri (Marousi ve Glyfada öne çıkar)

•       Günlük yaşam konforu ve komşuluk yapısı

•       Vatandaşlık sürecine hazırlık için fiili ikamet planlaması

⚠️ Aynı bütçeyle yapılan iki yatırım, farklı hedefler için tamamen farklı sonuçlar doğurabilir. Önce hedefinizi netleştirmeden mülk aramaya başlamayın.

Golden Visa'ya Genel Bakış: Her Ev Uygun Değildir

İnternette dolaşan en yaygın yanlış bilgilerden biri şudur: 'Yunanistan'da 250.000 Euro'ya ev al, Golden Visa al.'

Bu bilgi 2024 itibarıyla tamamen geçerliliğini yitirmiştir. 2026 yılında yatırım limitleri bölgeye ve mülk tipine göre farklılaşmakta olup yanlış bölgeden alınan doğru fiyatlı bir ev Golden Visa başvurusunu reddettirmeye yetebilir.

Ayrıca Golden Visa sürecinde satın alma ve başvuru sırası büyük önem taşır. Mülk alınmadan önce avukat seçilmeli, hukuki inceleme yapılmalı ve tüm prosedür doğru sırayla yürütülmelidir. Detaylar için Bölüm 2'ye bakınız.

 

 

Bölüm 2: Adım Adım Satın Alma Süreci — AFM'den Tapuya

 

İnternette 'Yunanistan'da ev almak çok kolay' gibi ifadelere sık rastlanır. Sürecin kendisi gerçekten yönetilebilir olmakla birlikte, adımların yanlış sırayla atılması ciddi sonuçlara yol açabilir: Golden Visa başvurusunun reddi, banka transferinin geçersiz sayılması veya tapu devrinin iptal edilmesi bunların başında gelir.

Bu bölüm 2026 yılı güncel uygulamalarına göre hazırlanmıştır. Adımlar kronolojik sırayla verilmiştir; sırayı değiştirmeyin.

Bölge Seçimi ve Golden Visa Limitleri (2026)

Satın alma sürecine başlamadan önce hedef bölgenin Golden Visa limitini öğrenmek zorunludur. 2026 itibarıyla Yunanistan iki temel yatırım baremi uygulamaktadır:

Bölge	2026 Golden Visa Limiti	Notlar
Atina Merkezi	800.000 €	Sermaye artışı yüksek
Atina Rivierası (Glyfada, Voula, Vouliagmeni)	800.000 €	Lüks segment, deniz manzarası
Marousi	800.000 €	Kurumsal kiracı profili
Pire	800.000 €	Güçlü kira talebi, dönüşüm projeleri
Selanik	800.000 €	Öğrenci ve genç profesyonel kitlesi
Halkidiki	400.000 €	Tatil evi, yazlık kullanım
Peloponez	400.000 €	Daha düşük giriş maliyeti
Diğer kırsal bölgeler	400.000 €	Bölgeye göre değişebilir

 

⚠️ Bu limitler yasal düzenlemelerle değişebilir. Satın alma kararı öncesinde güncel mevzuatı mutlaka avukatınızla teyit edin.

Doğru Kronoloji: 9 Adım

Aşağıdaki sıra 2026 yılı uygulamalarına göre hazırlanmıştır. Özellikle ilk üç adımın sırası kritiktir; pratikte bu adımlar atlanarak veya yer değiştirilerek ilerlenemez.

Adım 1 — Avukat Seçimi ve Vekaletname

Sürecin ilk adımı avukat seçimidir. Diğer hiçbir adıma avukat atanmadan geçilmemelidir.

Avukat, yatırımcı adına şu işlemleri yürütür:

•       AFM (vergi numarası) başvurusu

•       Banka hesabı açılış sürecinin koordinasyonu

•       Tapu ve kadastro incelemeleri

•       Due Diligence (hukuki araştırma)

•       Satış sözleşmesi ve noter işlemleri

Vekaletname Türkiye'deki bir noterde veya Yunanistan'a ilk ziyarette yerel noterde düzenlenebilir. Vekaletname olmadan avukat yasal olarak sizin adınıza hareket edemez.

✅ Avukatınızın satıcı veya emlak danışmanıyla bağlantısı olmamasına dikkat edin. Bağımsız avukat seçimi hukuki güvencenizi artırır.

Adım 2 — AFM (Vergi Kimlik Numarası) Alınması

AFM, Yunanistan'daki her resmi işlemin temel şartıdır. Avukatınız vekaletnameyle AFM'yi sizin adınıza vergi dairesinden (Eforia) alır.

AFM olmadan şu işlemler yapılamaz:

•       Tapu devri

•       Banka hesabı açılışı

•       Vergi ödeme ve beyanı

•       Golden Visa başvurusu

⚠️ Bazı kaynaklar AFM'yi dördüncü veya beşinci sıraya koyar. Bu hatalıdır. Banka hesabı açmak ve hukuki işlemleri başlatmak için AFM'ye önce ihtiyaç vardır.

Adım 3 — Banka Hesabı Açılışı (Golden Visa İçin Zorunlu)

Golden Visa başvurusu yapacak yatırımcılar için bu adım zorunludur ve sıklıkla yanlış anlaşılmaktadır.

Yaygın yanlış bilgi: 'Para doğrudan Türkiye'deki bankadan satıcının Yunanistan hesabına gönderilebilir.'

⚠️ Bu bilgi Golden Visa başvuruları için tamamen yanlıştır. Yunanistan Merkez Bankası ve güncel Golden Visa mevzuatı gereği, yatırım tutarının önce yatırımcının kendi adına açılmış bir Yunanistan bankasındaki hesaba, oradan resmi yollarla (genellikle bloke çek yöntemiyle) satıcıya aktarılması zorunludur. Yurtdışı bankadan doğrudan satıcıya yapılan transferler Golden Visa başvurusunda reddedilir.

Hesap açılışı için genellikle şunlar istenir: pasaport, AFM, ikametgah belgesi, kaynak belgesi (gelir veya servetin yasal kaynağını gösterir). Bazı bankalar ek belge talep edebilir; avukatınız bu süreci koordine eder.

Adım 4 — Mülk Seçimi ve Ön Rezervasyon (Kapo)

Avukat, AFM ve banka hesabı hazır olduktan sonra mülk arama sürecine geçilebilir.

Beğenilen mülk için 'Kapo' adı verilen ön rezervasyon sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşme ile:

•       Fiyat sabitlenir

•       Mülk piyasadan çekilir

•       Due Diligence için satıcıdan belgeler talep edilebilir

Kapo'da ödenen kapora miktarı taraflarca belirlenir; genellikle 5.000–20.000 € arasında değişir.

⚠️ Ön rezervasyon (Kapo) sözleşmesi tek başına Golden Visa başvurusu için yeterli değildir. Tapu devri tamamlanmadan başvuru yapılamaz.

Adım 5 — Hukuki ve Teknik İnceleme (Due Diligence)

Bu adım yatırımın en kritik güvencesidir ve iki ayrı uzmanlık gerektirir:

Avukat tarafından hukuki inceleme:

•       Tapu kayıtları ve mülkiyet geçmişi

•       Haciz, ipotek ve şerh sorgulaması

•       Kadastro kaydı kontrolü (Ktimatologio)

•       Belediye kararları ve imar durumu

•       Vergi borcu araştırması

•       Satıcı kimlik ve yetki doğrulaması

Sivil mühendis (Polis Michanikos) tarafından teknik inceleme:

•       Kaçak yapı tespiti (kapatılmış balkon, kaçak bodrum vb.)

•       Yapı ruhsatı kontrolü

•       Kullanım izni doğrulaması

•       'Mühendis Belgesi' (Vevaiosi Michanikou) düzenlenmesi

⚠️ Mühendis belgesi olmadan noter satışı gerçekleştiremez. Kaçak yapı tespit edilirse mülk satışa kapatılır. Bu inceleme atlanamaz.

✅ Due Diligence tamamlanmadan hiçbir ödeme yapılmamalıdır.

Adım 6 — Resmi Para Transferi

Tüm incelemeler olumlu sonuçlandıktan sonra ödeme aşamasına geçilir.

Golden Visa kapsamındaki ödemeler için şu koşullar zorunludur:

•       Para önce yatırımcının Yunanistan'daki banka hesabına aktarılmalıdır

•       Oradan satıcıya resmi banka kanalıyla (genellikle bloke çek) transfer yapılmalıdır

•       Paranın kaynağı belgelenebilir olmalıdır (banka ekstreleri, gelir belgeleri vb.)

•       Tüm transferler yatırımcı adına kayıtlı olmalıdır

Adım 7 — Satış Sözleşmesi ve Noter İşlemi

Tüm inceleme ve ödemeler tamamlandıktan sonra noter huzurunda resmi satış sözleşmesi imzalanır.

Sözleşmede yer alan başlıca bilgiler:

•       Satış bedeli ve ödeme koşulları

•       Tarafların kimlik ve yükümlülükleri

•       Teslim tarihi

•       Tapu bilgileri

Satış noterden geçmeden mülkiyet devri hukuken gerçekleşmez.

Adım 8 — Tapu Devri ve Kadastro Kaydı (Ktimatologio)

Noter işlemi tamamlandıktan sonra mülk Yunanistan Kadastro Sistemine (Ktimatologio) resmi olarak kaydedilir. Bu kayıt mülkiyetin yasal kanıtıdır ve Golden Visa başvurusu için zorunludur.

Adım 9 — Golden Visa Başvurusu, Parmak İzi ve Oturum Kartı

Tapu devri ve kadastro kaydı tamamlandıktan sonra Golden Visa başvuru dosyası hazırlanır. Dosyada genellikle şunlar istenir:

•       Tapu ve kadastro kayıtları

•       Pasaport (tüm başvuranlar için)

•       Geçerli sağlık sigortası

•       Biyometrik fotoğraflar

•       AFM belgesi

•       Ödeme belgeleri (banka transferi, bloke çek dekontları)

•       Hukuki uygunluk evrakları

Başvurunun belirli aşamasında yatırımcı ve birlikte başvuran aile üyeleri biyometrik kayıt için Yunanistan'a gider. Onay sonrasında oturum kartları düzenlenir.

Süreç Özet Tablosu

Adım	İşlem	Kim Yapar	Ön Koşul
1	Avukat Seçimi & Vekaletname	Yatırımcı	—
2	AFM Alınması	Avukat (vekaletle)	Vekaletname
3	Banka Hesabı Açılışı	Yatırımcı + Avukat	AFM
4	Mülk Seçimi & Ön Rezervasyon	Yatırımcı + Emlakçı	AFM, Banka Hesabı
5	Hukuki & Teknik İnceleme	Avukat + Mühendis	Kapo sözleşmesi
6	Para Transferi	Yatırımcı (banka aracılığıyla)	Due Diligence onayı
7	Satış Sözleşmesi & Noter	Avukat + Noter	Ödeme
8	Kadastro Kaydı	Avukat	Noter işlemi
9	Golden Visa Başvurusu	Avukat + Yatırımcı	Tapu + Kadastro kaydı

 

 

Bölüm 3: Tüm Maliyetler, Sık Yapılan Hatalar ve Risk Yönetimi

 

Yatırımcıların en sık düştüğü tuzak, bütçe hesabını yalnızca satış fiyatı üzerinden yapmaktır. Oysa 400.000 Euro'luk bir mülk için toplam çıkış maliyeti genellikle 430.000–450.000 Euro'ya ulaşır. Bu farkı önceden bilmek, finansal planlamanızın temelini oluşturur.

Satın Alma Maliyetleri: Kalem Kalem

Maliyet Kalemi	Yaklaşık Oran / Tutar	Açıklama
Tapu Devir Vergisi (İkinci El)	%3,09 (satış bedeli üzerinden)	Satış tamamlanmadan önce ödenir; yeni projede KDV uygulanabilir
Noter Ücreti	Satış bedelinin %0,8–1,2'si	Mülk değerine göre kademeli artar
Avukat Ücreti	Satış bedelinin %1–1,5'i + KDV	Due Diligence dahil; önceden netleştirin
Kadastro Kayıt Ücreti	300–600 € (tahmini)	Bölge ve mülk değerine göre değişir
Mühendis Belgesi (Vevaiosi)	300–700 € (tahmini)	Zorunlu teknik inceleme ücreti
Çeviri ve Resmi Belge	200–500 € (tahmini)	Apostil, tercüme vb.
Banka Masrafları & Transfer	500–1.500 € (tahmini)	Transfer komisyonları, hesap işletim
Sağlık Sigortası (GV)	500–1.000 €/yıl (kişi başı)	Golden Visa için zorunlu
Konut Sigortası	300–800 €/yıl	Zorunlu değil; şiddetle tavsiye edilir
Yıllık Emlak Vergisi (ENFIA)	Mülk değerine göre	Her yıl ödenir

 

Pratik kural: Satış fiyatının %7–10'unu ek maliyet olarak bütçenize ekleyin.

⚠️ Yukarıdaki rakamlar 2026 dönemine ait genel tahminlerdir. Kesin tutarlar mülk değerine, bölgeye ve hizmet sağlayıcıya göre farklılık gösterir. Sözleşme imzalamadan önce tüm kalemleri yazılı olarak netleştirin.

Yıllık İşletme Maliyetleri

Mülk satın alındıktan sonra devam eden yıllık maliyetleri de hesaba katmak gerekir:

•       ENFIA (yıllık emlak vergisi): Mülk değerine ve bölgeye göre değişir

•       Ortak giderler (apartman aidatı): Aylık 50–300 € (mülk tipine göre)

•       Konut sigortası: Yıllık 300–800 €

•       Mülk yönetim ücreti (kiralama yapılıyorsa): Kira gelirinin %10–15'i

•       Bakım ve onarım rezervi: Yılda 500–2.000 € (binanın yaşına göre)

Kira Getirisi Gerçekçi Beklentiler

Bölge	Ortalama Brüt Kira Getirisi	Kiracı Profili
Atina Merkezi	%3,5–5,0	Turist, genç profesyonel, uzun dönem
Pire	%4,0–6,0	Liman çalışanı, uzun dönem
Marousi	%3,5–4,5	Kurumsal, uluslararası şirket çalışanı
Glyfada / Voula	%3,0–4,5	Lüks, üst gelir grubu
Selanik	%3,5–5,0	Öğrenci, genç profesyonel
Halkidiki (yazlık)	%4,0–7,0 (sezonluk)	Turist, kısa dönem kiralama

 

⚠️ Kısa dönem kiralama (Airbnb) için bazı Golden Visa kategorilerinde özel düzenlemeler mevcuttur. Satın alma öncesinde avukatınızla kiralama stratejinizi konuşun.

Yatırımcıların Yaptığı 10 Kritik Hata

1. Avukattan Önce Ev Seçmek

Mülk seçimi avukat atanmadan yapılırsa hem AFM alınamaz hem de Due Diligence başlatılamaz. Avukat her zaman ilk adımdır.

2. Yanlış Para Transferi

Parayı yurtdışından doğrudan satıcıya göndermek Golden Visa başvurusunun reddedilmesine yol açar. Para önce yatırımcının Yunanistan hesabına, oradan satıcıya aktarılmalıdır.

3. Mühendis Kontrolünü Atlamak

Kaçak yapı içeren mülkler noterde satışa kapatılabilir. Mühendis belgesi olmadan hiçbir satış işlemi tamamlanamaz.

4. Tapu Kontrolünü Atlamak

Temiz görünen tapularda ipotek, haciz, şerh veya belediye cezası gizlenmiş olabilir. Avukat tapu incelemesi yapmadan hiçbir ödeme yapılmamalıdır.

5. Yanlış Bölge Seçimi

İstenen Golden Visa limitinin altında kalan bölgeden alınan mülk başvuruyu geçersiz kılar. Bölge seçimi her şeyden önce gelir.

6. Sadece Emlakçıya Güvenmek

Emlak danışmanı satışı temsil eder; avukat yatırımcıyı temsil eder. Bu iki rol hiçbir zaman aynı kişide birleşmemelidir.

7. Kiralama Kurallarını Araştırmamak

Bazı Golden Visa kategorilerinde kısa dönem turistik kiralama kısıtlamaları bulunmaktadır. Satın alma sonrası bu kuralları öğrenmek çok geç olabilir.

8. Eski Bina Riskini Küçümsemek

1970–1985 yapımı binalarda elektrik, su tesisatı, çatı ve yapısal yenileme maliyetleri ciddi bütçe gerektirebilir. Satın almadan önce teknik inceleme şarttır.

9. Sadece Fiyata Odaklanmak

Ucuz mülk her zaman iyi yatırım değildir. Kira getirisi, değer artış potansiyeli, ulaşım ve çevre faktörleri fiyattan çok daha belirleyicidir.

10. Kaynak Belgesi Hazırlamamak

Paranın kaynağının belgelenmesi hem banka hesabı açılışı hem de Golden Visa başvurusu için zorunludur. Banka ekstreleri, maaş bordrosu, şirket gelir tabloları gibi belgeler önceden hazırlanmalıdır.

Golden Visa Başvurularında Ret Nedenleri

Ret Nedeni	Açıklama	Önlem
Yanlış para transferi	Ödeme yatırımcının Yunanistan hesabından geçmemiş	Banka hesabı açmadan ödeme yapma
Yatırım limiti eksikliği	Bölgeye göre limit karşılanmamış	Satın almadan önce bölge limitini doğrula
Eksik belge	Dosyada zorunlu evrak eksik	Avukatla eksiksiz kontrol listesi hazırla
Yanlış mülk kategorisi	Mülk GV kapsamı dışında	Mülk tipini avukatla teyit et
Kaynak belgesi yetersizliği	Paranın kaynağı kanıtlanamıyor	Banka ekstresi ve gelir belgelerini hazırla
Sağlık sigortası eksikliği	Geçerli sigorta poliçesi sunulmamış	Başvurudan önce sigorta yaptır

 

 

Bölüm 4: Bölge Karşılaştırması, Sıkça Sorulan Sorular ve Yatırım Kontrol Listesi

 

Hangi Yatırımcı İçin Hangi Bölge?

Hedef	Önerilen Bölgeler	2026 GV Limiti
Golden Visa + Sermaye Artışı	Atina Merkezi, Glyfada, Vouliagmeni	800.000 €
Düzenli Kira Geliri	Pire, Marousi, Selanik	800.000 €
Lüks Yaşam / Deniz	Glyfada, Voula, Vouliagmeni	800.000 €
Kurumsal Kiracı	Marousi, Kifissia	800.000 €
Tatil Evi / Yazlık	Halkidiki, Girit, Korfu	400.000 €
Ailece Yerleşim	Marousi, Kifissia, Glyfada	800.000 €
Öğrenci Kiracısı	Selanik	800.000 €
Bütçe Odaklı Giriş	Peloponez, Halkidiki	400.000 €

 

Sıkça Sorulan Sorular (FAQ)

Yabancılar Yunanistan'da ev satın alabilir mi?

Evet. Türkiye Cumhuriyeti dahil AB dışı ülke vatandaşları Yunanistan'da gayrimenkul satın alabilir. Bununla birlikte bazı sınır ve askeri bölgelerde ek izin süreçleri uygulanabilir; avukatınız bu durumu önceden araştırır.

Ev satın almak otomatik oturum hakkı sağlar mı?

Hayır. Her gayrimenkul alımı Golden Visa hakkı doğurmaz. Mülkün bulunduğu bölge, yatırım tutarı ve mülk tipi güncel mevzuata uygun olmalıdır. Golden Visa başvurusu için tapu devrinin tamamlanmış olması da zorunludur.

2026'da Golden Visa için minimum yatırım ne kadardır?

Mülkün bulunduğu bölgeye göre iki temel limit geçerlidir: Atina, Pire, Selanik ve çevre bölgeler için 800.000 €; Halkidiki, Peloponez ve diğer kırsal bölgeler için 400.000 €. Bazı özel dönüşüm projelerinde farklı kurallar uygulanabilir.

Gayrimenkul satın almak Yunan vatandaşlığı sağlar mı?

Hayır. Gayrimenkul alımı oturum hakkı (Golden Visa) sağlar; vatandaşlık vermez. Vatandaşlık için genellikle uzun süreli fiili ikamet ve ayrı bir başvuru süreci gerekir.

Golden Visa sahibi Yunanistan'da sürekli yaşamak zorunda mı?

Yalnızca oturum kartını korumak isteyen yatırımcılar için genel olarak sürekli ikamet zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak vatandaşlık hedefleniyorsa fiili ikamet şartları devreye girer. Bu konu başvuru yılındaki güncel mevzuata göre avukatınızla netleştirilmelidir.

Ev satın aldıktan sonra Yunanistan'da çalışabilir miyim?

Golden Visa sahibi kişiler maaşlı çalışma konusunda güncel mevzuat çerçevesindeki kurallara tabidir. Buna karşın şirket kurma ve yatırım yapma farklı bir hukuki çerçevede değerlendirilir. Detaylar için bir iş hukuku avukatına danışmanız önerilir.

Aldığım evi kiraya verebilir miyim?

Evet; ancak kiralama şekli önemlidir. Bazı Golden Visa kategorilerinde kısa dönem turistik kiralama (Airbnb vb.) için özel kısıtlamalar bulunmaktadır. Satın alma kararından önce kiralama stratejinizi avukatınızla planlayın.

Yunanistan'da banka hesabı açmak zorunlu mu?

Golden Visa başvurusu yapacaklar için zorunludur. Diğer yatırımcılar için teknik olarak zorunlu olmasa da kira tahsilatı, vergi ödemeleri ve mülk yönetimi açısından güçlü biçimde tavsiye edilir.

Satın alma süreci ne kadar sürer?

Dosya eksiksiz hazırlandığında süreç genellikle 2–4 ay içinde tamamlanabilir. Banka transferlerindeki gecikmeler, eksik belgeler veya tapu kayıtlarındaki sorunlar bu süreyi uzatabilir. Golden Visa başvurusunun değerlendirme süreci ayrı hesaplanır.

Eski bir bina satın almak riskli mi?

1970–1985 dönemine ait binalarda kaçak yapı, elektrik tesisatı ve yapısal sorunlar sık karşılaşılan risklerdir. Mühendis incelemesi bu riskleri ortaya çıkarır. Eski binalar daha düşük fiyatla cazip görünse de renovasyon maliyeti toplam bütçeyi önemli ölçüde artırabilir.

Satın aldığım mülkü ileride satabilir miyim?

Evet. Yunanistan'da yabancı yatırımcıların mülklerini satması herhangi bir kısıtlamaya tabi değildir. Sermaye kazancı vergisi uygulaması güncel mevzuata göre değişebilir; çıkış stratejinizi avukatınızla planlayın.

Sınır bölgelerinde mülk alabilir miyim?

Bazı sınır ve askeri bölgelerde yabancı uyruklular için ek izin prosedürleri uygulanmaktadır. Bu bölgelerde mülk satın almayı düşünüyorsanız avukatınız gerekli izin sürecini önceden araştırmalıdır.

Mülkü şirket adına almak mümkün mü?

Evet. Yunanistan'da kurulmuş veya yabancı bir şirket adına mülk alınabilir. Ancak Golden Visa başvurusu için mülkiyetin gerçek kişi adına kayıtlı olması şartı aranmaktadır. Şirket yapısı seçimi vergi ve miras planlaması açısından da değerlendirilerek yapılmalıdır.

Mülk sahibi olduktan sonra ne kadar vergi öderim?

Yıllık ENFIA (emlak vergisi) mülkün değerine, bölgesine ve özelliklerine göre hesaplanır. Kiralama geliri elde ediliyorsa kira gelir vergisi de söz konusudur. Kesin rakamlar için vergi danışmanınıza başvurun.

Tapu kaydı ne anlama gelir?

Kadastro kaydı (Ktimatologio) mülkiyetin resmi devlet sicilindeki belgesidir. Golden Visa başvurusu ve tüm sonraki hukuki işlemler bu kayda dayanır. Tapu devri noterde gerçekleşse de mülkiyet ancak kadastro kaydıyla hukuken kesinleşir.

Satın Alma Öncesi Kontrol Listesi

Aşağıdaki soruların tamamını 'Evet' ile yanıtlayabildiğinizde satın almaya hazırsınız:

✅ Hedefimi belirledim: Golden Visa, kira geliri veya yerleşim.

✅ Hedef bölgenin 2026 Golden Visa limitini öğrendim.

✅ Bağımsız bir avukat seçtim ve vekaletname düzenledim.

✅ AFM alındı.

✅ Yunanistan'da banka hesabı açıldı (Golden Visa için).

✅ Mülk seçildi ve ön rezervasyon (Kapo) yapıldı.

✅ Avukat hukuki incelemeyi (Due Diligence) tamamladı.

✅ Sivil mühendis teknik incelemeyi tamamladı ve belge düzenledi.

✅ Para kaynağı belgelendi.

✅ Transfer yatırımcının Yunanistan hesabından yapıldı.

✅ Satış sözleşmesi noter huzurunda imzalandı.

✅ Kadastro kaydı tamamlandı.

✅ Kira stratejim (varsa) avukatımla planlandı.

✅ Çıkış planımı değerlendirdim.

 

ERANOVA GROUP ile Güvenli Yatırım

Yunanistan'da gayrimenkul yatırımı, doğru planlandığında yalnızca bir konut alımı değil; Euro bazlı varlık oluşturma, uluslararası portföy çeşitlendirme ve Avrupa'da uzun vadeli bir gelecek planlamasıdır.

Ancak başarılı bir yatırım için fiyat kadar bölge, hukuki süreç, satın alma maliyetleri, kira potansiyeli ve güncel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir.

ERANOVA GROUP olarak yatırımcılarımıza uçtan uca profesyonel destek sunuyoruz:

•       Bölge analizi ve yatırım stratejisi

•       Gayrimenkul seçimi

•       Hukuki ve teknik Due Diligence

•       Golden Visa danışmanlığı

•       AFM ve banka hesabı süreçleri

•       Tapu ve kadastro işlemleri

•       Vergi danışmanlığı

•       Satış sonrası mülk yönetimi

•       Uzun dönem kiralama danışmanlığı

 

🌐 www.eranovagroup.com

📋 Güncel İlanlar: eranovagroup.com/ilanlar

❓ Sıkça Sorulan Sorular: eranovagroup.com/sss

📚 Rehber Makaleler: eranovagroup.com/makaleler